88读书网

手机浏览器扫描二维码访问

第五章 房地产长效机制建设（第3页）

二是写字楼面积。一个城市有多少写字楼是合理的呢？实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，大城市每平方米写字楼成本高一些，资源利用率也会高一些，大体每平方米4万元GDP。如果一个城市远低于这个水平，说明写字楼是过剩的，就千万别去再造了。

三是商场面积。商铺建多少，应该基于这个地区的商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元，那么扣除人工、水电、房租等费用，很可能是赔本买卖。现在，一些房地产开发商无论是在城市中心还是边缘地带，大量兴建写字楼、综合体，很容易过剩，不值得提倡。

第二，避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。规划是城市发展的蓝图，基础设施是城市发展的活力根基，公共设施则是城市发展的灵魂所在。从规划角度看，城市化进程中，一个建成区该规划建设多少道路、桥梁、铁路、港口、地铁、电力、自来水等基础设施，建设多少学校、医院、文化娱乐、园林绿化等公共设施，以及建设多少工厂、写字楼、商铺、住宅，等等，既要从规划总量上平衡，也要有合理的时序安排。建设时序上，何时何地建设道路桥梁，何时何地配套学校医院，总体上要从整个城市发展来谋划，具体应由多元化的第二、第三产业市场主体按市场需求跟进发展。

总之，不可能由一个开发商大包大揽、包打天下，房地产开发理应在城区中某一“七通一平”基础设施已基本就绪的地块上搞开发。但是，过去有些开发商动辄“造城”，拿下几十平方千米的地，并向政府夸下海口，不仅要造上千万平方米住宅，还要连带建设基础设施和公共设施，从城市道路、桥梁等基础设施到学校、医院等公共设施，以及产业、人口引入，大包大揽，搞大而全、小而全的“一竿子插到底”，既表现为房地产开发商不自量力、自我夸张，也表现为一些地方政府好大喜功、放弃责任，这类案例可以举出不少，但成功的很少。

第三，避免四面出击搞长周期的开发。房地产业是重资产行业，一部分大开发商现金流充足、融资能力强，在全国土地拍卖市场中很容易攻城拔寨，在商品房销售市场也有很大回旋空间，一、二线城市行情不好可以向三、四线城市扩张，三、四线城市行情不好可以杀个回马枪到一、二线城市开发。

但是，这种现象也造成一些开发商在同一时间段到各个省的各大中小城市跑马圈地，既造成竞争“地王”现象，也因为多地战线拉得太长，资金、管理顾不过来，形成“胡子工程”，与每个地方政府的城市化进程很难有效衔接，以致发生进度要求上的冲突。往往，一个项目拆分很多期子工程的现象比比皆是，从项目签约到拿地开发，再到建成销售，往往七八年的有之，10年的有之，15年的有之，甚至20年的都有，给地方发展带来明显的时滞，其自身开发资本利息成本、管理人员成本也都很高。在顺周期时，开发商还能够按自身设想维持开发，一旦遇上逆周期，一个不当心资金链断了就全盘皆输。最近一段时间，常常爆出开发商要崩盘的消息，其实就与这种现象密切相关。

第四，避免借钱融资买地，不能热衷于炒“地王”。按照我国法律法规相关规定，房产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。如果房地产企业用自有资金买了地，抵押给银行得到贷款去建房，当房屋建到70%以上时即可预售，得到购房者的预付款。如此滚动，房地产开发的杠杆比已是1∶3、1∶4。如果房地产企业拿地的钱也是借款，房地产开发的过程就几乎成了百分之百的金融借债。赚了钱，就成了房地产开发商的暴利；坏了账，就是金融机构的危机。

因此，开发商拿地前要量力而行，企业有多少自有资金，能参与土地批租的挂牌竞争，要留有余地，其资金来源不能是银行贷款，不能是信托资金，更不能是乱集资、高利贷，以及各种互联网P2P平台的资金。从政府管理角度来看，核查一个城市本土的房地产企业资金来源是比较容易的，拿地的钱无论是来自信托、小贷还是银行理财资金，只要各专业部门相互配合，就很容易分得清。总之，开发商自己一定要洁身自好，管控好拍地资金来源，不滥用金融杠杆特别是高息、高杠杆资金拿地，不能热衷于搞“地王”炒作，这样就能防患于未然。

第五，避免高资产负债率的搞开发。房地产开发是一个周而复始、滚动开发的重资产行业，希望的是资本投入、利润产出，最忌的就是高债务经营，在滚动开发中债务会越滚越大。过去，很多房地产开发企业的运营模式就是向银行借钱买地造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，如此循环往复。但在这个过程中，企业积累了大量债务，风险日积月累、越来越高。比如，2017年中国排名前十的房地产公司资产负债率平均达到了80%。过去几年，我们不时看到、听到这些现象：有的企业有十几个甚至几十个银行、信托、小贷等账户，从各种银行、非银行金融机构融资借钱，有的资产抵押搞“一女多嫁”，有的甚至借高利贷、搞职工内部集资等。

总之，长期高负债率会带来高比例高利息负债、高比例短期贷款，一旦房地产市场销售不畅，一定会导致资金链断裂，最终陷入“拆东墙补西墙”过日子，身不由己地滑向灾难的沼泽地。在这方面，内地开发商要向香港学习，港系地产商尽管也持有大量商业项目，但它们的负债率比内地开发商要低很多，基本上在20%~30%，最低的只有10%左右，最高的只有40%左右。总之，内地优秀的房地产公司，要将资产负债率降低并控制在40%左右，一般的开发商也要将负债率的底线控制在50%~60%。从政府管理角度看，凡是房地产开发企业负债率超过80%、90%，甚至资不抵债的企业，土地部门应当停止土地供应，金融部门应当对其实行存量渐进稳妥微调、增量遏制约束的放贷措施。

第六，避免各种巧立名目、违规销售式地搞开发。中国房地产企业多，竞争很激烈，于是各种玩概念、吸引眼球的做法都有。一类是前期打着商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产、医疗保健地产、智慧城市地产等旗号搞开发。一方面，因为这些开发带有公共服务的职能，希望通过这些概念说服政府，以低地价供地；另一方面，开发商想通过这些广告概念吸引老百姓，更好地销售自己的楼盘产品。

须知，这些名目其实都是专业性很强的领域，需要长周期研究、长周期提供管理服务，不可能大家都成为这些专业领域的开发商。一定要沉心静气，让这些专业领域的企业主动配套房地产，而不能是房地产开发商自己拉个名头、浮光掠影地搞一番。还有一类在销售环节，为了制造热销场景拉人头搞烘托；为了快销回笼资金，要么将一个房子划成几块搞碎片化销售，要么搞售后返租，要么与非银行金融机构联合搞首付贷以及首付贷的抵押，这些销售方式无异于饮鸩止渴，最终会伤害整个市场和大量老百姓，造成鸡飞蛋打的局面。

第七，避免不专注精品生产，在规划设计、建设施工上不下功夫。房屋质量，重在前期规划设计和建设施工。如果前期的产品设计不用心、不下功夫、无特色，不能结合当地的文化元素因地制宜地设计出高品位的房屋，就形不成品牌，卖不好房子。因此，规划设计千万不要一张图纸干全国。过去，有一个20世纪80年代就在全国知名的房产公司，21世纪以来还在用20世纪80年代的设计图纸在全国20多个城市使用，造成几百万平方米的楼盘销售不畅的局面。另外，如果不重视建筑施工安全、施工质量，偷工减料、粗制滥造，住的人要受影响几十年，口碑自然不会好。但是，现在许多楼房，要么在下沉地基上建房子造成塌陷，要么墙体里面裂缝剥落，要么电梯设备故障停机，要么小区下水道曲曲折折、容易堵塞，种种问题到处出现。总之，对企业来说，最重要的是产品，房地产开发商最重要的产品就是房子，房屋质量是开发商安身立命的本钱，也是市场竞争的优势所在，一定要加倍重视。

第八，避免售后服务简单化，不重视物业管理。近年来，老百姓的居住环境得到了较大改善，在满足基本居住的前提下，业主们有了更高层次的需求，更加注重居住环境的舒适性和小区人文的建设。我很赞成房地产行业发展五个阶段的论断，第一阶段以区位优势为卖点，然后依次是以特色、户型、小区环境、物业管理为卖点。因此，今后开发商不重视商品房的售后管理，没有专业化团队去做，做好的不会太多。目前，大开发商物业管理要么自有要么合作，总体是好的，但小开发商的楼盘大部分存在物业管理跟不上的问题。随着租售并举时代来临，越来越多的开发商将持有的商品房出租，物业管理面积逐步增加，对房地产住宅和商业项目的资产保值增值功能越发凸显。无论从自身盈利角度还是满足业主居住需求看，物业管理方面都应该是开发商下一个重点关注和推动的方向。

总之，新时代房地产开发商要积极主动适应时代需求，加快从过去高速扩展、粗放建设、高融资、高债务、高地价、高房价的运营方式转向让人民得更多实惠、享受更美好生活的运营模式，努力实现长周期、可持续、高质量的发展，不断为推动高质量发展，创造高品质生活添砖加瓦、再立新功。

房地产业未来趋势、运营方式和政府管控方式

当前，房地产市场亟待满足高质量发展的要求。从未来的趋势来看，房地产市场长效的、长期的、围绕基本面的趋势与供给侧改革的结构性趋势息息相关，可以从六个方面对房地产业供给侧结构性趋势进行概括总结。

一、趋势一：中国房地产市场的新房交易规模将逐年降低

回顾中国房地产市场过去20多年的发展史，1990年之前，中国几乎是没有商品房交易的，那时一年的交易规模仅有1000多万平方米。1990年以后，中国房地产业蓬勃发展，启动了开发商土地批租、老百姓抵押贷款等市场化改革。到了1998年、1999年的时候，中国一年新建房的销售量达到了1亿平方米。1998—2008年这十年间，新房交易规模增长了6倍，实际上原本可能增长8倍，即十年翻了三番。这是因为2007年，新房销售量本来已经达到了近7亿平方米，但2008年在全球金融危机的冲击下，房地产交易量有所萎缩，降到了6亿平方米。再到2012年，经过5年的时间，房地产交易量又翻了一番，从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年，房地产交易量又增加了5亿平方米。总而言之，过去20年间，中国房地产市场新房销售规模从1亿平方米增长到了17亿平方米，翻了四番还多。

那么，今后的十年，房地产新房交易量会如何变化？是保持现状一年17亿平方米，还是每5~10年再翻一番？我认为，未来十年中国新房交易总量不仅不会增长翻番，还会每年有比例地缩减，即呈现负增长趋势。十几年之后，房地产市场每年的新房交易量可能下降到不足10亿平方米，总体上萎缩大约40%。换句话说，房地产市场交易规模已经达到顶点，未来交易总量可能呈现趋势性缩减。

过去20年间，中国房地产市场交易总量之所以能够翻四番，有四个主要原因。

其一，城市化。过去20年时间里，中国城市人口在不断增加，常住人口城市化率上升了近26个百分点。不仅农民工进城务工，小城市的人口也转移到了中型、大型乃至超大型城市，大量人口在城市间迁徙。城市人口的大幅度增长、城市规模的不断扩大推动了房地产业的快速增长。

其二，旧城拆迁改造。在城市化进程中，为了城市功能的重新组合，会拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也会产生较大的新房销售量。

其三，房屋质量需要提升。50年前的中国房屋，农村还是土坯房，城市还是砖瓦房。到了20世纪80年代以后，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不超过10年就会垮塌；砖瓦房一般15~20年需要重建；最初建造的钢筋混凝土住房，由于水泥、钢筋质量差以及建筑结构不佳，一般20~30年也要拆了重建。所以，旧城改造中的住房改造就有很多。

其四，人均住房面积逐渐增加。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；2000年，城市人均住房面积仅有10多平方米；而到了现在，城市人均住房面积已达到50平方米。过去人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

以上四个因素在今后十年会逐渐淡出。一是城市化进程将会放缓。中国城市化水平已经比较高，未来增速将会显著降低。城市化率预计将从现在的60%增长到70%，城市化率上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，未来每年再增长几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐渐消失。

二是旧城改造总量将会减少。经过20多年的城市建设，旧城改造“大拆大建”的状况会逐渐消失。

三是住房质量已大幅提高。2012年，当时的住建部下发了住宅质量标准，对住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量进行了规范，将原来商品房30年左右的安全标准期提高到了至少70年，甚至100年。这意味着，2010年以后城市新建造的各种商品房理论上可以使用70~100年，也就是说老城市的折旧改造量会大幅减少。假设一个城市有10亿立方米的存量住房，按照30年的折旧期来计算，每年大约3000多万平方米的房子要拆了重建，如果折旧期变为100年，则每年重建的房屋平均只有1000多万平方米了。

四是住房市场已基本平衡，人均住房面积不会再大幅增加。当前，我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房改善的要求逐渐降低。未来尽管还会继续存在住房改善的需求，但只是局部性、结构性的，从总体上看人均住房面积不足的现象将逐渐消失。

从上述四个新形势来看，在今后十几年的长周期里，中国房地产市场每年“铺天盖地”十六七亿平方米的新房竣工销售的时代基本已经结束。2018年新房销售量仅仅比2017年增长了1.8%就是一个明显的信号。这与1998—2008年年均增长25%，2008—2012年年均增长15%，2012—2018年年均增长6%~7%相比，增幅已经大幅下滑。换句话说，今后十几年房地产业的新房销售量不会再由17亿平方米逐年增加，而是会逐年萎缩。当然，这个萎缩量不会是一年20%~30%，而是会呈现未来十几年逐步下降的趋势，十几年后每年新房竣工销售量将下降到10亿平方米以下。

二、趋势二：中国房地产的建设将集中在三大热点地带

过去十几年以来，无论是沿海发达地区还是中西部地区，无论是大中型城市还是小城市、区县城市，房地产市场可谓“全面开花”，我国经历了一个全民造房的时代。往后的十几年里，房地产市场不会再“四面开花”，不会再呈现“东西南北中全面发热”的状态，但房地产市场依然还会成为热点，并且新房的建设主要将集中在三个热点地带。一是中心城市，即省会城市和同等级别区域性的中心城市。例如，山东省除了省会城市济南市之外，还有区域中心城市青岛市；广东省除了省会城市广州市之外，还有区域中心城市深圳市。二是大都市圈。超级大城市会形成都市圈，都市圈里的一些中小城市也可能成为房地产发展热点。三是热点地区的城市群。城市群中的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

按照我国的划分标准，人口规模在50万人以内的城市为小城市，50万~100万人的城市为中型城市，100万~500万人的城市为大型城市，500万~1000万人的城市为特大型城市，1000万人以上的城市为超级大城市。在省会城市中，已经有了一批人口超过1000万人的超级大城市，比如郑州市、济南市、杭州市、南京市、合肥市、武汉市、成都市、西安市等，这些城市还会继续发展，人口规模可能会超过1500万人，甚至2000万人。还有一些城市现在人口规模只有500万人左右，未来可能会向1000万人口的方向发展。

一个重要的发展动力是，在中国的各省会城市中，大体上都会遵循“一二三四”的逻辑，即省会城市占据本省的土地面积不足10%（一般是5%~10%）；人口一般会占本省的20%；GDP一般会占到本省的30%；服务业，无论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务业，还是金融、商业、旅游等市场主导的服务业，一般会占本省的40%。但一些省会城市的发展与“一二三四”规则相差甚远。例如，从郑州市的发展情况来看，目前拥有1000万规模人口，1万亿元的GDP，10家三级甲等医院，30多万名大专院校在校学生。而河南省有1亿人口，5万亿元的GDP。按照“一二三四”功能，未来10~20年，郑州市发展到2000万人口应该一点都不用惊讶，而目前郑州市GDP规模与1.5万亿元规模相比也相差甚远。

同样的道理，就服务业而言，一个地区每100万人应该有一家三级甲等医院，河南省1亿人口规模应该有100家三甲医院，郑州市应该有40个，但目前的三级甲等医院远远不够。每建造一家三甲医院需要投资20多亿元，一年产生的营业额大概有20多亿元。考虑到服务业营业额对增加值的贡献比率在80%以上，一家三甲医院20多亿元的营业额差不多创造16亿元的GDP，用600亿元建造30家三甲医院可能比投资1000亿元的工业对GDP增加值的贡献都要更大，并且还能解决老百姓的生活问题。中心城市的发展要靠人口的增长，要靠服务业，当然也就会产生经济的发展，形成一个新的循环。

从这个意义上讲，如果关注最近10个人口规模跨入1000万的国家级超级大城市，再根据各城市所在省份总的人口规模去推算，它们在十几年以后都有人口增长500万以上的可能。人口一旦增长，城市住宅需求就会跟上去。因此，人口规模在1000万~2000万中的一批超级大城市还会扩张，超过2000万人口后可能上限要封顶，但人口规模在1000万~2000万时并不会封顶，会形成继续集聚的趋势。如果是人口规模超过2000万以上的超级大城市，城市核心圈的人口规模就要触碰到天花板了，但还可能以城市为中心发展出大都市圈。

大都市圈不是行政覆盖范围，而是经济辐射范围。大都市圈的辐射范围一般会有1.5万~2万平方千米。大体上，以超级大城市为中心、50~70千米为半径画一个圈就构成一个大都市圈，其中当然也可能覆盖一些中小城市。这些中小城市，单独发展都不构成经济热门城市，但它们一旦进入大都市圈，发展速度会大幅加快。

以超级大城市为中心，400~500千米为半径，范围内的城市还会构成城市群。超过这个范围，相隔太远的城市则不能构成城市群。例如，上海和天津不构成城市群关系，但上海和南京、杭州、苏州就构成了长三角城市群。在城市群中，一些大中型城市也会形成经济互动，促进资源优化配置，从而加快城市发展。

总而言之，未来十几年间中国房地产市场新房交易规模不会再翻番，2018年的交易规模可能会成为历史高点，以后会逐年稳步降低。这也意味着，今后房地产开发不再是“全面开花”，而是会集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市、城市群中的大中型城市这三大热点地带。

穿书之黑化反派自救手册  全球神邸：我随机获得万界宝物  夏元  紫金陈：少年股神（全2册）  村霸农女：傲娇夫君来种田  超能富豪养成计划  灵域战仙  知乎高赞答主：温酒的睡前故事（全2册）  我的竹马是哭包  上班第一天，我拒绝了无偿加班！  替身的我和白月光互穿了  冲出豪门似鸟飞  末日求生  末世：开局爆出一只貂蝉  魔王奶团敲凶哒  百龙传奇：人龙传  王牌狙击手（全5册）  读美文库——再别康桥  谢邀：人在迪迦刚成邪神  莲静竹衣代表作品合集（共8册）