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20 抓住每个跳动的音符（第1页）

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20抓住每个跳动的音符

2006年秋天的一个星期一，纽约办公区的会议室，我坐到自己的座位上。会议桌很长，占据了整个会议室。座位上坐满了同事，有人甚至坐在靠墙的长椅上。嵌入墙壁的电视屏幕上显示的是黑石在伦敦、孟买和香港的团队。我们讨论了政治、宏观经济和公司的业务趋势。我们的会议室位于曼哈顿街道摩天大厦的43层，每当开会，我总有一种身处任务控制中心的感觉，仿佛自己驾驭着黑石，在变幻莫测的环境中左冲右突。但那天早上，我听到的信息让我心惊肉跳。

我们当时正在讨论西班牙，公司准备在西班牙收购几个街区的公寓。有人表示，西班牙南部现在房地产建设如火如荼，就算把整个德国的人口都转移过去，还会有多余的房屋。房地产开发商已经忽视了最基本的供求规律。

当欧洲团队提出他们的担忧时，一个不知何处传来的声音打断了我们。“我们在印度也看到了同样的情况。这里未开发土地的价格在18个月内增长了10倍。”听了这句话，我差点被一口咖啡呛到。

“是谁？”我一边问，一边环顾房间。我以为每个人都是通过视频电话接进来的，过了一会才意识到，这个声音来自一个电话扬声器。

“我是图因·帕里克。”这个声音说道，“我刚刚加入公司，负责分析印度的房地产市场。”我们在印度设立办事处还不到一年的时间，也没有在那里进行过房地产投资。听到他的声音，我感到非常意外。电话的通话质量也不高，发出吱吱啦啦的杂音。但图因带来的消息太让人吃惊了，我又让他重复了一遍。

“是的，史蒂夫。”他说，“在过去的18个月里，我们看到土地价格上涨了10倍。价格太高了，现在已经涨疯了。”印度是一个快速发展的新兴经济体，这也是我们决定在那里开设办事处的原因。但印度的经济增速远远不能合理解释土地价格的爆炸式增长。我开展房地产投资已有15年的时间，从来没有见过价格在18个月内上涨10倍的情况。

更令人担忧的是，这还只是未开发的土地。当开发商购买土地时，他们是在下注自己可以开发高价位的建筑物，但这可能需要数年时间。开发商需要下注自己可以获得必需的政府批准；下注建设进展顺利；下注在建设完工时，市场依然对此类建筑物有需求；下注经济形势依然足够强劲，可以获得高于借款成本的收益。如果土地价格在一年半的时间内飙升了10倍，那么可想而知，投资者已经进入某种癫狂状态，已经完全无视所有显而易见的风险。

我们当场决定不再推进西班牙的房屋交易。一些同事露出困惑的表情：印度的土地价格与西班牙公寓有什么关系？我有自己的逻辑——在日益全球化的经济中，必须能够找到一些10年前甚至两年前不存在的关联。现在，成本低廉、方便快捷的信贷几乎是无国界的，这些信贷在全球各地寻求机会。如果西班牙和印度出现房地产泡沫，那么其他国家也可能会出现。没必要在过热的市场买入价格过高的房地产。

接下来的一个周末，我在棕榈滩的家里，一边吃早饭，一边看报纸，报道称棕榈滩的房价已经上涨25%，而棕榈滩的人口增长率不可能超过1%或2%，当地的报纸却如此描述了当地房地产市场异常强势的形态。与西班牙和印度一样，美国房地产供需之间的基本联系也被打破了。

我一生都在用眼睛和耳朵感知世界的信息，探求规律。就好像以前的一档电视节目《听音识曲》，知道的歌越多，就越有可能只通过一两个音节就识别出这首歌是什么。你变得像一个经验丰富的临床医生，在看到所有测试的结果之前，就可以知道患者身体出了什么问题。本周早些时候的房地产会议引发的怀疑现在变成了对市场即将崩盘的彻底恐惧。坐在佛罗里达州的太阳下，我开始深深地担心全球市场崩溃的风险。

从佛罗里达州回来后的星期一，我在早上8点半举行了私募股权投资会议。会议的开始，我向大家询问交易环境的情况。同事反馈称，现在的环境很艰难。有一些值得研究的公司收购机会，但价格太高了。“我们没有拿到交易，不是因为出价比对方低那么一点点，”一个团队告诉我，“而是他们比我们的最高估值还高15%~20%。我们差太远了。”

近20年来，我们一直在做私募股权交易。报价差距如此之大，要么是因为我们忽略了一些因素（从我们的经验和专业知识来看，这似乎不大可能），要么是因为其他投资者承担了太大的风险。

我问他们是什么类型的交易。他们说是刚刚接到两笔房屋建筑公司的交易。听了这话，我几乎从座位上跳了起来。

“我们不碰房地产。”我说。如果房屋建筑商试图向我们出售他们的公司，那么他们可能已经看到了我所看到的情景。如果现在收购，时机就太可怕了。

在上午10点半与房地产团队开会时，我表示，公司必须消除一切房地产风险敞口，不仅仅是西班牙的公寓，而且是全球其他任何国家、我们任何时期收购的房屋，包括美国的房产。后来，我指示公司信贷部门减少所持房地产贷款或抵押贷款支持证券的头寸，而且不得再买入。我们的对冲基金团队也得到了同样的指令。他们听从了我的警告。我的合伙人汤姆·希尔是公司对冲基金投资业务的负责人，他下注次级抵押贷款（即对信誉最差的借款人的房屋贷款）的价值将会下降。最终，他做出了正确的判断和选择，我们为投资人赚了超过5亿美元。

当然，在那天早上，如果我走出办公室来到莱克星顿大道上，看到的依然会是美国经济在强势增长——商店门庭若市，股市创下历史新高。人们已经习惯了自己的住房价值只朝一个方向变化，也就是一路上扬。即使在我自己的行业中，大家所讨论的也都是无止境的增长。我们的竞争对手不断报出超过我们的交易价格。他们看到的未来比我们看到的还要美好。

根据不断变化的情势调整自己的行为总是很难。特别是当人们正顺风顺水时，他们不想改变。他们选择闭目塞听，忽略和屏蔽不和谐的音符和曲调，因为他们觉得这些不和谐的信息会给自己带来威胁，而他们又害怕变革的不确定性，害怕需要付出大量努力才能做出改变。出于这种倾向，他们会在最需要主动灵活的时刻变得被动僵化。

我一直把忧虑视为一种积极的心理活动，它可以开阔人的思路。由于忧虑，你在任何情况下都可以对不利因素进行准确识别，并采取措施消除其消极影响。我们建立了黑石，就是让我们能够有充分的原由去忧虑，有大量的机会搜集丰富的原始数据，这样我们就可以寻找异常情况和固有模式，不断提升我们获得、理解和运用知识的能力。在最好的状态下，忧虑是一种有趣好玩、引人入胜的情感体验，在这种时候，一个人的精力是高度集中的。

我对市场风险的担忧涉及公司诸多的投资组合。我们不仅把持有的西班牙房产悉数出售，而且还彻底撤出了西班牙这个国家。我们房地产团队发现公寓供应过剩，这表明信贷泡沫可能会拖垮整个西班牙经济。没有业务可以抗衡系统性崩溃，无论这个业务多么强大。

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