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第324章 违法建筑买卖合同纠纷2（第1页）

林坦坚决不同意，信心满满地根据合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。

一一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

二恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

三以合法形式掩盖非法目的;

四损害社会公共利益；

五违反法律、行政法规的强制性规定。

林坦认为，彭程和自己签订的房屋买卖合同的标的物是违反了强制性法律法规的规定，应当适用合同法第五十二条地五款的规定，合同无效。

无效合同自始无效，合同一旦被确认无效，就产生溯及既往的效力，即自合同成立时起不具有法律的约束力，以后也不能转化为有效合同。

合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

林坦认为，现在合同尚未履行，双方都不存在损失，不负担赔偿责任。

林坦非但不同意支付彭程违约金，还要求彭程将10万元定金无息返还给自己。

彭程自然是不同意，一怒之下，经人介绍，找到了吴忧，想起诉林坦。

这个类型的案件，理论界和实务界都存在争议，吴忧拉着林自遥和李亦柯一起讨论。

林自遥最喜欢这种头脑风暴，她先前做了很多功课。

林自遥：“这个案件，争议的焦点就在于标的物是违法建筑的合同是不是有效。我查了资料，在司法实践中，对违法建筑买卖合同的效力认定有截然相反的判例。”

吴忧和李亦柯都聚精会神地看着林自遥，等着林自遥下去。

林自遥：“成都市法院判决过一个类似的案件，原告购买被告自行建造的房屋，并支付了购房款元，但事后原告发现，被告所出售的房屋没有任何审批手续，属违法建筑。原告认为，被告在明知无任何审批手续的情况下向原告销售房屋，且至今未补办任何审批手续，属违法建筑。故诉至法院请求法院判令确认原、被告所签订的自建房屋购销合同无效。法院审理后认为，诉争房屋的修建未办理规划等手续，原、被告之间所签订的合同以其作为标的物，合同内容违反中华人民共和国合同法第五十二条第一款第四五项的规定，原、被告所签订的合同应为无效合同。第二个案件则恰恰相反，并且是刊载在最高法院公报上的案件，原告、被告签订房屋买卖合同，约定被告将诉争房屋出售给原告，但因诉争房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记。原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，故诉至法院，要求被告拆除违法建筑，恢复诉争房屋原状并办理过户。被告石磊辩称诉争房屋是违法建筑，提出反诉请求确认房屋买卖合同无效。法院审理后认为：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备合同法第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。”

李亦柯轻轻地点零头，道：“这么看来，第二个案件与彭程林坦的案件更相似，都是合法建筑上附有违法建筑。如果援引这个案件的话，彭程案件胜诉的概率就大了。”

吴忧微微颔首，他看向李亦柯，问道：“理论界对违法建筑买卖合同的性质有几种意见？”

这是要考李亦柯功课了。

李亦柯有备而来，立刻对答如流：“与司法界对违法建筑买卖合同纠纷存在同案不同判的情况相似，在学术界对于违法建筑买卖合同的效力存在以下四种主流学。七八中文最快^

1合同无效

该的理据主要有以下几点：第一，违法建筑的产生和存在都是与社会公共利益相悖的，根据合同法第52条第4项的规定，对违法建筑买卖合同同样给予否定的评价。第二，违法建筑的产生和对违法建筑的转让都违反了相关法律法规的禁止性规定，根据合同法第52条第5项的规定，合同应为无效。

2效力待定

该认为，违法建筑买卖合同是一种效力待定的合同，合同效力取决于违法建筑是否能事后办理相关审批手续转变为合法建筑。只要合同签订后，违法建筑建造人取得相应建设行政许可，违法建筑补正为合法建筑，则合同为有效合同。反之，若违法建筑嗣后不能补正为合法建筑，则合同归于无效。

还有一种观点认为，违法建筑买卖合同应根据区分原则分为负担债权行为与处分物权行为，负担债权行为满足合同法有关有效合同的构成要件，是为有效。由于违法建筑不能办理不动产登记手续，故而处分物权行为是为效力待定合同；处分物权行为的效力同样取决于违法建筑是否能够补正为合法建筑，从而进行不动产所有权转移登记。

3合同有效

该认为标的物的违法性并不必然导致法律行为买卖行为的违法性。法律行为的违法，是指该行为妨害了国家利益、社会公共利益和其他权利；违法建筑的产生违反了法定的程序或法定的方式或其他法律禁止性规定，但并不一定必然会导致社会公共利益的损害；法律行为违法与标的物违法是两个截然不同的概念，导致合同无效的原因是法律行为的违法，而非标的物的违法，违法建筑的买卖行为并不符合合同法第52条规定的合同无效的情形，是为有效合同。”

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